O sonho de comprar um imóvel em Portugal envolve valores relevantes e deve ser abordado com muito cuidado. Comprar no exterior é sempre diferente, pois exige adaptação para os usos e costumes locais e impõe restrições de tempo e deslocamento que geralmente não enfrentamos. Enquanto um residente pode visitar imóveis de forma desordenada em um longo espaço de tempo, um comprador estrangeiro geralmente precisa fazer um esforço extra de preparação para uma prospecção de poucos dias.

Em tempos de pandemia de coronavírus, a posição para o comprador melhorou. Há mais opções de imóveis e os vendedores estão mais receptivos para a negociação de descontos. Para ajudar você, criamos esse Guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal, acompanhe abaixo. Boa leitura!

Comprar imóvel em Portugal

Além de desfrutar da infraestrutura do país, quem comprar imóvel em Portugal tem direito à Autorização de Residência Especial para Investimento (ARI). Mas atenção: tal autorização só é válida para quem adquirir um imóvel que tenha sido construído há mais de 30 anos e que tenha um valor acima de 350 mil euros no país.

O documento, também conhecido como “Visto Gold”, permite ainda a livre circulação pelos países da União Europeia.

Tenha uma estratégia


Existem diferenças acentuadas nos níveis de preços entre as várias opções para comprar imóveis.

No nosso Guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal você vai perceber que com o mesmo dinheiro é possível adquirir uma casa enorme ou um apartamento minúsculo, dependendo da localização. Uma casa quentinha ou uma verdadeira geladeira. Em construção, estalando de nova ou depreciada. É fácil se atrapalhar, abrindo demais (ou de menos) o foco da procura. A solução é separar os pontos essenciais e inegociáveis para você, dos que sejam eventualmente dispensáveis.

A sugestão é incluir uma avaliação dos seguintes pontos:

  • Metragem, capacidade de habitação e banheiros;
  • Varandas, terraços e jardins;
  • Acesso a transportes e vias de acesso;
  • Escolas, hospitais e comércio;
  • Lazer e esportes;
  • Novo, recente, antigo ou velho;
  • Pronto ou para reformar;
  • Exposição solar e fontes de barulho;
  • Acabamento;
  • Arquitetura moderna ou antiga;
  • Vistas e paisagens: campo, rio, mar ou cidade;
  • Posição vertical: alta, média ou baixa;
  • Custo de manutenção;
  • Privacidade, controle e segurança;
  • Eficiência energética;
  • Máquinas e equipamentos mínimos.


Um boa reflexão sobre esses pontos é meio caminho na hora de investir em imóveis em Portugal.

Compra de imóvel em Portugal à vista


A escolha do imóvel que se deseja comprar em Portugal pode ser feita pela internet, em sites como o Casa Sapo ou o Imovirtual. A quantidade de quartos é definida pela letra T seguida de um número. T0, por exemplo, se refere a um studio ou kitnet. Já T2 indica um imóvel com dois quartos.

Escolhido o imóvel, o passo seguinte é eleger um representante local, que será responsável pelo pagamento dos impostos referentes à transação.

Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou em outras nações da União Europeia. Assim, o comprador residente no Brasil precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um procurador ou um escritório de advogados, por exemplo. É dessa pessoa ou entidade que o fisco português cobrará os impostos referentes à manutenção da propriedade.

A compra pode ser realizada por escritura pública ou por meio de um advogado particular. Seja qual for a escolha, o contrato deve ser registrado em um cartório de notas no país. O custo total da transação, incluindo impostos, pode variar entre 10% e 15% do valor do imóvel. Além disso, há um imposto predial anual de 0,4% sobre o valor da propriedade, semelhante ao IPTU brasileiro.

Documentos necessários para comprar imóvel em Portugal


Para facilitar a compra de imóveis, existe em Portugal o chamado Balcão Casa Pronta, um serviço oferecido dentro dos postos de um órgão público chamado Conservatória do Registro Predial. Por meio desse serviço é possível fazer todas as operações necessárias para celebrar o contrato de compra e venda. O site Balcão Casa Pronta mostra a localização desses postos.

Os documentos necessários são:

  • Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
  • Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano. Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica;
    Cópias dos cartões de contribuição fiscal de ambas as partes;
  • Para o vendedor, Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis, que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;
  • Para o vendedor, Certidão de Registro Predial: traz informações sobre a área e a estrutura do imóvel, além de informações sobre quem é o titular e eventuais dívidas da propriedade, como hipoteca ou penhora, por exemplo. O documento deve ser solicitado em Portugal nas conservatórias. Também é possível fazer o pedido online, no site Predial Online, que ainda permite consultas a essas certidões.
  • Para o vendedor, Caderneta Predial: documento solicitado junto a outro órgão público, o Serviço de Finanças, que informa a situação fiscal do imóvel. Também pode ser obtido pela internet pelo Portal das Finanças de Portugal.
  • Licença de Utilização: Informa a que uso se destina o imóvel e atesta que ele está habilitado para determinado fim. O documento deve ser solicitado na Câmara Municipal da cidade em que a propriedade está localizada. Se a licença ainda não tiver sido expedida no ato da compra, o comprador pode apresentar apenas o protocolo comprovando o pedido de emissão;
  • Para o vendedor, Ficha Técnica de Habitação: Descreve as principais características do imóvel. Também deve ser obtido junto à Câmara Municipal referente ao local da propriedade;
  • Certificado Energético: Documento emitido pela agência de energia de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel no ato da celebração do contrato de compra e venda. Ele informa a eficácia energética do imóvel sobre climatização e água quente em uma escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É possível contatar técnicos e solicitar cotações pelo site da agência.

Compra de imóvel em Portugal a prazo


Para comprar de imóvel em Portugal a prazo o processo é semelhante ao da compra à vista, incluindo os mesmos documentos necessários. No entanto, o futuro proprietário deve desembolsar antes da celebração do contrato de compra e venda cerca de 30% do valor do imóvel como sinal.

O restante pode ser financiado por um banco em até 50 anos no caso de imóveis novos, cujo prazo é geralmente mais longo. A taxa mais usada nos financiamentos imobiliários em Portugal é a Euribor de seis meses. O futuro proprietário precisa comprovar que financiou o saldo da compra do imóvel no ato da celebração do contrato.

Como alugar o imóvel


Os contratos superiores a seis meses devem ser por escrito e registrados no Serviço de Finanças do país. A demanda é geralmente composta por estudantes em buscas de quartos simples. Em junho de 2017, por exemplo, era possível encontrar esses quartos a partir de 200 euros por mês em Lisboa, segundo a plataforma Casa Sapo.

Os impostos são pagos sobre o rendimento auferido. No caso de o titular do imóvel ser pessoa física, sobre o ganho com os aluguéis incide o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS). As alíquotas variam de forma progressiva, de 11,50% a 46,50%, conforme a renda total anual. Também é aconselhável o auxílio profissional para alugar um imóvel em Portugal.

Envio de valores para Portugal


Quem mora no Brasil pode fazer uma remessa de valores para Portugal para bancar os custos da transação. A melhor maneira de fazer isso é usando a MNG Brasil.

É mais barato transferir dinheiro para uma pessoa física ou para uma conta própria aberta em outro país, porque o tributo a ser pago será apenas o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), que incide sobre 0,38% do valor transferido. Há também uma taxa de serviço cobrada pelos bancos para fazer a transação, além do spread do dólar: a diferença entre o dólar negociado no mercado e o que o banco está cobrando.

No caso de remessas feitas para empresas, é possível que haja a incidência de Imposto de Renda e outras taxas, uma vez que a transferência dos valores pode ser interpretada como um serviço. Para abrir uma conta em Portugal, é necessário documento de identificação (passaporte, no caso de estrangeiros), número de identificação fiscal, comprovante de endereço no país e comprovante de rendimentos. Dependendo do tipo de conta, é necessário depositar um valor entre 100 e 150 euros.